Một căn rẻ hơn mặt bằng khu vực 15–20% làm nhiều người phấn khích. Một căn đắt hơn hàng xóm làm nhiều người bỏ qua. Nhưng con số tuyệt đối chưa nói lên điều gì. Định giá là đặt căn nhà vào đúng bối cảnh của nó.
1. Vì sao một căn có thể rẻ?
- Pháp lý chưa hoàn chỉnh: chưa hoàn công, diện tích thực tế khác sổ, đồng sở hữu chưa thống nhất.
- Vướng lộ giới, quy hoạch: phần đất bị lộ giới làm giảm diện tích sử dụng thực tế.
- Hình dáng đất xấu: ngang quá hẹp, tóp hậu mạnh, khó xây dựng.
- Hẻm sâu, nhiều khúc quẹo, ô tô không vào được.
- Chủ cần tiền thật sự – trường hợp này mới là cơ hội, nhưng cần kiểm chứng.
Giá rẻ vì lý do cuối cùng thì đáng mua. Giá rẻ vì bốn lý do đầu thì cần tính kỹ chi phí để xử lý.
2. Vì sao một căn có thể đắt mà vẫn hợp lý?
- Ngang lớn, nở hậu, dễ xây mới hoặc khai thác.
- Hẻm rộng, thông, sát đường lớn.
- Pháp lý hoàn chỉnh, mua là sang tên được ngay.
- Đang có dòng tiền cho thuê ổn định.
3. Cách so giá cho đúng
So giá trên mét vuông đất công nhận, giữa những căn cùng loại hẻm, cùng tuyến đường, cùng thời điểm. Đừng so một căn hẻm ba gác với một căn hẻm xe hơi rồi kết luận căn nào rẻ. Hãy tách riêng giá trị đất và giá trị công trình, vì nhà cũ sắp đập thì giá trị công trình gần như bằng không.
4. Công cụ hỗ trợ
Ở Sổ Đỏ, anh chị em có dữ liệu nhà bán và công cụ định giá tham khảo trong app nội bộ để so sánh nhanh. Nhưng công cụ chỉ là điểm bắt đầu. Đi xem thực tế, đo hẻm, hỏi hàng xóm, kiểm tra quy hoạch vẫn là việc không thể bỏ.
Rẻ hay đắt không quan trọng bằng: mình có hiểu vì sao nó có mức giá đó hay không.