Nghề môi giới có ba việc cốt lõi: tìm khách hàng, tìm sản phẩm phù hợp và chăm sóc khách hàng. Ba việc này phải làm song song và liên tục. Nhưng để làm tốt cả ba, có một thứ bắt buộc phải có trước, đó là hiểu sản phẩm. Không hiểu nhà thì tư vấn thiếu tự tin, đăng tin lan man, không dẫn dắt được khách. Và cách duy nhất để hiểu nhà là đi khảo sát đúng cách.
Muốn bán được nhà, phải bắt đầu từ việc hiểu nhà.
Những sai lầm khi khảo sát
Người mới hay thấy nhà nào cũng đi, nghe căn nào "thơm" cũng lao vào, trộn lẫn khu vực và phân khúc, không lưu dữ liệu, đi xong quên hết và không rút ra được bài học. Đi nhiều mà không có hệ thống thì mệt mà không giỏi lên.
Tôi đề nghị ba nguyên tắc ngược lại:
- Tập trung khu nhỏ: không ôm cả thành phố, đánh từng khu để dễ nhớ, dễ so sánh.
- Có tiêu chí rõ ràng: không làm theo cảm tính, phải có tiêu chí lọc nhà phù hợp mục tiêu.
- Ghi chép và rút kinh nghiệm: khảo sát xong phải ghi, so sánh và đúc kết.
Bước 1 và 2: lọc khu vực, chọn phân khúc giá
Mở app nguồn hàng, chọn phạm vi một quận hoặc một hai phường, rồi chia nhỏ thành từng cụm khu phố. Lọc đúng giúp tiết kiệm thời gian di chuyển, dễ so sánh giá và nhanh nắm đặc điểm khu vực.
Sau đó chọn một khoảng giá cụ thể, ví dụ 4 đến 4,5 tỷ hoặc 9 đến 10 tỷ. Mục tiêu mỗi ngày là khoảng 10 căn cùng phân khúc, cùng khu vực. Ưu tiên căn mới cập nhật, căn vừa giảm giá, và hạn chế đi những căn đã ký quá lâu vì thông tin có thể đã cũ.
Bước 3 và 4: lên kế hoạch và dùng Google Maps
Liên hệ Chuyên gia phụ trách căn nhà trước một buổi để xác nhận nhà còn bán, xin thông tin cần thiết và hẹn giờ xem. Mẹo của tôi là gọi vào buổi tối hôm trước, lúc mọi người thường rảnh và sẵn lòng chia sẻ hơn.
Trên Google Maps, tạo danh sách lưu theo khu vực và phân khúc giá, ghim từng căn với ghi chú ngắn, và đi theo thứ tự đã ghim. Làm vậy vừa không bỏ sót căn nào trong khu, vừa tối ưu đường đi cho lần sau.
Bước 5 và 6: phân nhóm ghi chú, lưu đủ dữ liệu
Trong ứng dụng ghi chú, tạo cấu trúc theo quận rồi đến phân khúc giá để tra cứu nhanh. Mỗi căn cần lưu:
- Mã nhà chính xác theo hệ thống.
- Ảnh chụp tại nhà để chứng minh đã đến thực tế, và video quay trước nhà để gửi khách khi cần.
- Ảnh bên trong nếu nhà trống, giúp đăng tin không bị trùng.
- Tình trạng hẻm: xe hơi, ba gác hay xe máy vào được.
- Thông tin quy hoạch, hướng nhà, và ghi chú riêng về ưu nhược điểm, dân trí, phong thủy.
Bước 7: phân tích và cảm nhận căn nhà
Đánh giá một căn nhà không dừng ở con số. Sau mỗi căn, tôi yêu cầu anh chị trả lời được: căn này hợp với ai, an ninh và môi trường sống ra sao, ưu điểm nổi bật nhất là gì, nhược điểm cần lưu ý là gì, và quan trọng nhất là căn này có đáng chọn làm nhà mục tiêu để bán không.
Mục tiêu sau một tuần
Sau một tuần khảo sát nghiêm túc, mục tiêu tối thiểu là đã đi được 50 căn để có nền tảng hiểu thị trường, chọn ra được những căn ngon làm sản phẩm chủ lực, và có thêm những căn để đăng tin trong đúng phân khúc của mình.
Muốn trở thành thổ địa khu vực, không có đường tắt. Phải đi đủ nhiều, ghi đủ kỹ và rút kinh nghiệm đủ sâu.
Người mới muốn đi nhanh thì không được đi lan man. Muốn giỏi khu vực phải khảo sát có hệ thống. Muốn có giao dịch phải chọn đúng nhà mục tiêu. Muốn khách tin mình phải hiểu sản phẩm sâu hơn người khác.
Mỗi căn nhà anh chị khảo sát hôm nay là nền tảng cho giao dịch ngày mai.
