Pháp lý cho môi giới: đọc sổ, xác định đúng người có quyền ký trước khi nhận cọc

Trong giáo án pháp lý cho môi giới nhà phố, câu tôi đặt ngay trang đầu là: phần lớn rủi ro trong giao dịch không nằm ở giá, mà nằm ở pháp lý. Giá còn thương lượng lại được, còn rủi ro pháp lý có thể làm hỏng toàn bộ giao dịch. Bài này tóm lại những gì tôi muốn mọi môi giới nắm trước khi nhận ký gửi hay nhận cọc.

Môi giới giỏi không tự xác nhận pháp lý; môi giới giỏi biết kiểm tra và biết hỏi đúng người.

Sáu nguyên tắc nghề nghiệp

Không tự xác nhận pháp lý: chỉ đối chiếu giấy tờ, nêu dấu hiệu cần kiểm tra và hướng dẫn khách xác minh đúng nơi.
Nói đúng nguồn, đúng ngày kiểm tra: mọi nhận định gắn với nguồn thông tin và thời điểm.
Nêu điểm yếu trước: báo rủi ro cho khách trước khi khách tự phát hiện.
Lưu bằng chứng đầy đủ: tin nhắn, biên bản, ảnh giấy tờ, kết quả kiểm tra.
Bảo mật thông tin cá nhân: không chia sẻ tùy tiện tên chủ, số giấy tờ, số thửa, địa chỉ đầy đủ, chữ ký, số điện thoại.
Không chắc thì dừng và chuyển chuyên gia: luật sư, công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai.

Năm điều kiện để được chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ: Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật quy định), đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tôi biến điều này thành checklist: xem bản gốc và mọi trang bổ sung, hỏi và ghi lại câu trả lời, rồi xác minh độc lập qua tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai khi cần.

Việc phải làm ngay khi nhận ký gửi

Xin xem bản gốc Giấy chứng nhận và, khi chủ đồng ý, chụp đủ tất cả các trang. Đối chiếu tên trên sổ với căn cước của người đang làm việc. Hỏi và ghi nhận tình trạng thế chấp, tranh chấp, đồng sở hữu, người đứng tên đã mất hoặc đang ở nước ngoài. Chỉ sau kiểm tra sơ bộ mới bàn giá và đăng tin.

Kiểm tra trước, quảng cáo sau.

Tên trên sổ không phải lúc nào cũng là người duy nhất được ký

Vợ chồng: theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có từ tài sản riêng; định đoạt bất động sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Một người đứng tên chưa chắc có toàn quyền.
Sổ ghi "Hộ ông/bà": phải xác định thời điểm phát sinh quyền, lập danh sách người có quyền chung lúc đó, và tất cả cùng ký hoặc ủy quyền hợp lệ.
Chủ sở hữu đã mất: cần xác định toàn bộ người thừa kế, lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại công chứng, đăng ký biến động rồi mới chuyển nhượng.
Ủy quyền: ủy quyền không tự làm phát sinh quyền sở hữu; phải kiểm tra phạm vi, thời hạn và tình trạng người ủy quyền.

Đọc sổ cho đúng

Có bốn thế hệ Giấy chứng nhận; mẫu cũ đã cấp vẫn có giá trị. Quy tắc chung: không chỉ xem trang đầu, phải đọc toàn bộ trang và mọi trang bổ sung, đặc biệt là dòng biến động cuối cùng vì nó phản ánh chủ thể và tình trạng hiện tại. Cần phân biệt bốn loại diện tích: được công nhận, thực tế, xây dựng và sàn. Không được lấy diện tích thực tế lớn hơn để nhân với đơn giá như diện tích pháp lý. Phần gạch chéo trên sơ đồ có thể liên quan quy hoạch, lộ giới, hành lang an toàn, phải đọc đúng chú thích. Đọc đồng thời mục đích, thời hạn và nguồn gốc sử dụng đất; đất ghi "lâu dài" không có nghĩa là không bao giờ bị thu hồi.

Khi thẩm định, tôi đối chiếu ba nguồn độc lập: hồ sơ pháp lý, khảo sát hiện trạng và bản vẽ kỹ thuật. Có điểm lệch thì ghi thành bảng, lưu hồ sơ và đề nghị xác minh.

Dấu hiệu phải dừng lại

Về vật lý: nền in mờ, dấu nhòe, tẩy xóa. Về nội dung: diện tích không khớp kích thước, số tầng lệch hiện trạng. Về hành vi: chỉ đưa bản photo, né công chứng, thúc cọc cao với giá thấp bất thường. Khi đó tôi dừng giao dịch, đề nghị công chứng kiểm tra và xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai. Chủ nhà ngăn cản mọi hình thức xác minh thì tôi từ chối nhận ký gửi. Ngăn chặn thường không thể hiện trên sổ, nên cần nhờ tổ chức hành nghề công chứng kiểm tra trên hệ thống nghiệp vụ.